02 Sep AVOCAT – PROPRIETAIRE BAILLEUR – EXPULSION EN MATIERE D’HABITATION
Maître Xavier MARTINEZ, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis (PANTIN – LE PRE SAINT GERVAIS – ROMAINVILLE – BOBIGNY – PARIS et intervenant dans toute la France), a une expérience significative dans l’intérêt des propriétaires-bailleurs.
Il intervient extrêmement fréquemment pour le compte de sociétés foncières ainsi que de propriétaires-bailleurs individuels, type monopropriété, en vue d’obtenir la résiliation du bail.
L’important étant pour le propriétaire-bailleur d’obtenir une résiliation du bail le plus rapidement possible.
Cela implique de déployer une stratégie de manière à éviter les renvois successifs de l’affaire.
Le temps d’occupation sans contrepartie constitue un manque à gagner extrêmement important pour le propriétaire-bailleur ou même pour la société foncière.
Chacun doit conserver l’objectif qui lui est fixé, à savoir mettre à disposition un local moyennant le paiement d’un loyer à échéance.
En pratique, il est inutile d’attendre plus de 2 mois d’impayé.
À ce titre, il convient de faire délivrer par Huissier de justice :
- un commandement de payer visant la clause résolutoire, à défaut un simple commandement de payer en l’absence de clause résolutoire dans le bail d’habitation,
- un commandement de justifier de l’attestation assurantielle contre les risques locatifs.
Dès ce stade, il convient de prendre une date devant le Juge des Contentieux de la Protection compétent (lieu de situation de l’immeuble) afin d’éviter les dates tardives en raison de l’engorgement des Tribunaux.
Par la suite, il convient :
- d’assigner en condamnation en paiement du loyer, charges et indemnités d’occupation.
Il s’agit des dispositions de l’article 1728-2 2° et celles de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Il est nécessaire de produire à Maître Xavier MARTINEZ ou à tout avocat choisi, le bail, le commandement et un décompte actualisé ; le décompte devant comprendre une colonne sur le temps, une colonne sur le loyer dû, une colonne sur les règlements et une colonne sur les charges et sur les paiements des charges effectués ou non avec un solde total.
Les tribunaux vérifient systématiquement les décomptes.
- De solliciter la résiliation du bail de deux manières :
- À titre principal, en sollicitant
l’acquisition de la clause résolutoire résultant des commandements délivrés par
l’Huissier de justice,
- En tout état de cause, il convient en vertu de l’article 1234 du Code Civil de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en raison des manquements graves et avérés du locataire à ses obligations de paiement.
Il existe également un autre cas de figure, à savoir la délivrance de congé.
La délivrance de congé doit être effectuée à titre conservatoire par Huissier de justice en raison de multiples obligations concernant :
- La validation du congé,
- La régularité du congé tenant aux nombreuses mentions obligatoires en la matière.
Là aussi, il convient de saisir le Juge des Contentieux de la Protection, si possible en amont, uniquement pour obtenir la date et faire délivrer l’assignation le lendemain de l’échéance du congé.
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- Sur l’expulsion
L’expulsion ne peut résulter que d’une décision judiciaire émanant du Juge des Contentieux de la Protection ou Chambre des Contentieux de la Protection près du Tribunal Judiciaire compétent.
En matière de squatteurs, en principe le Tribunal doit ordonner la suspension du délai de 2 mois.
Le jugement doit ordonner l’expulsion avec la possibilité pour l’occupant de quitter les lieux dans un délai volontaire de 2 mois.
À défaut d’avoir quitté les lieux volontairement, l’Huissier devra procéder à une tentative d’expulsion, puis établir une réquisition de la force publique.
À défaut de l’octroi du concours de la force publique, l’Huissier ou l’Avocat pourront engager la responsabilité de l’État pour les périodes où celle-ci ne s’exécute pas en dehors des trêves hivernales.
Maître Xavier MARTINEZ, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis (PANTIN – LE PRE SAINT GERVAIS – ROMAINVILLE – BOBIGNY – PARIS et intervenant dans toute la France), se tient à votre disposition au 09-83-43-24-30.