24 Sep AVOCAT PANTIN : SOUS-LOCATION
Les dispositions des baux d’habitation et du bail commercial prévoient le cas particulier de la sous-location.
S’agissant de la location d’habitation, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :
- « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
En matière de baux commerciaux, l’article L.145-31 du Code de Commerce évoque le principe d’interdiction de sous-location :
- « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. »
Il convient de distinguer la sous-location d’autres qualifications.
Cette dernière ne doit pas se confondre avec :
- La cession de droit au bail,
- L’hébergement ponctuel de proches, même si les occupants paient une partie des frais liés à l’occupation.
L’interdiction de sous-location vise en réalité à empêcher toute spéculation sur le logement d’habitation compte tenu du fait que la loi du 6 juillet 1989 est érigée pour favoriser l’accès au logement et préserver les intérêts du locataire.
En matière de bail commercial, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondant du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée en application de l’article L.145-56.
Le locataire doit faire connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou lettre RAR.
Dans les 15 jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte.
Si malgré l’autorisation prévue au premier alinéa le bailleur refuse ou s’il émet une réponse, il ne peut être passé outre.
L’article 445-32 du Code de Commerce dispose :
- « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du bailleur.
Le bailleur est appelé à concourir à l’acte. »
Ainsi, à défaut d’accord et en cas de sous-location, il s’agit d’un motif de non-renouvellement du bail.
En cas de sous-location interdite, le propriétaire-bailleur peut :
- Obtenir la résiliation du bail,
- S’opposer au renouvellement de celui-ci.
Cela nécessite bien évidemment la saisine du Tribunal compétent.
S’agissant de la qualification de sous-locataire, celui-ci ne bénéficie d’aucun droit et ne pourra bénéficier des avantages issus de la loi du 6 juillet 1989.
Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition sur rendez-vous au 09.83.43.24.30.
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