09 Jan AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : VENTE IMMOBILIERE – DOL RETICENCE DOLOSIVE
AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : VENTE IMMOBILIERE – DOL RETICENCE DOLOSIVE
La vente immobilière constitue tant pour le vendeur que pour l’acquéreur une opération dite exceptionnelle, exception faite des marchands de biens.
Cette opération exceptionnelle est source :
- Pour le vendeur, de mensonges, silences dolosifs, en vue d’obtenir le paiement d’un prix et parfois même le paiement d’un prix conséquent,
- Pour l’acquéreur, d’un engagement important sur de longues années, tout en sachant qu’un bien immobilier est rarement très liquide.
L’article 1137 du Code Civil prévoit que :
- « Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges. »
Selon l’alinéa 2, constitue également un dole :
- « La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »
Le dernier alinéa précise quant à lui l’hypothèse de la non-révélation par le contractant de son estimation de la valeur de la prestation qui n’est pas constitutive de dol.
La mise en œuvre de ce texte dans le cadre de la vente implique des précisions.
Les faits constitutifs du dol sont des manœuvres envisagées extensivement.
Constitue une manœuvre dolosive le fait pour un professionnel de mentir ou de créer une dissimulation sur le bien à vendre.
Constitue également des manœuvres le fait d’observer délibérément un silence par l’une des parties sur un fait que l’autre partie ne pouvait connaître pour amener celle-ci à contracter.
Ainsi, en matière de vente immobilière, commet un dol par réticence :
- La commune qui fait l’acquisition de terrains en dissimulant au vendeur le déclenchement de la révision du plan d’occupation des sols, élément de nature à conférer une plus-value aux terrains mis en vente (Cass. 3ème Civile 27 mars 1991 n°89-16.975),
- Le vendeur qui dissimule à l’acquéreur l’existence d’un projet de nature à priver d’ensoleillement l’immeuble vendu (Cass. 3ème Civile 20 décembre 1995 n°94-14.887),
- le fait que l’eau du puits de la maison vendue n’est pas potable (Cass. 3ème Civile 10 février 1999 n°97-18.430),
- le fait pour le vendeur qui dissimule un arrêté d’interdiction d’habiter (Cass. 3ème Civile 29 novembre 2000 n°98-21.224),
- la présence de capricornes dans la maison vendue (Cass. 3ème Civile 28 mai 2002 n°00-22.339),
- Les vendeurs qui taisent l’existence d’un recours contre la décision autorisant la poursuite d’une activité de pisciculture (Cass. 3ème Civile 11 mai 2005 n°03-17.382).
Le caractère déterminant de l’erreur provoquée est essentiel.
Il ne s’agit pas d’éléments secondaires inhérents à toute opération immobilière.
Le caractère déterminant provoqué par le dol, une fois ce caractère établi, doit être pris en considération même s’il ne porte pas sur la substance de la chose, objet de la vente (Cass. 1ère Civile 13 février 1967 Bulletin Civil 1 n°58).
Les auteurs du dol doivent être bien évidemment le vendeur.
En matière immobilière, l’action en nullité de la vente est soumise à une règle de recevabilité particulière.
Il est nécessaire de procéder à la publication au Service de la Publicité Foncière de toute demande en justice tenant à l’annulation d’une convention portant sur des droits réels immobiliers (Article 28, 4° et 30-5 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955).
L’action en nullité de la vente peut être assortie d’une demande de dommages et intérêts.
Il est par ailleurs estimer en soi que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cass. 1ère Civile 21 janvier 1997 n°94-21.970).
Néanmoins, la victime peut solliciter, en raison du vice de consentement, outre la nullité, la réparation par le vendeur de tout préjudice qui s’en est suivi sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Article 1382 du Code Civil devenu 1240).
Il en est ainsi spécialement en cas de dol (Cass. 1ère Civile 4 février 1975 Bulletin Civil 1 n°43).
Le préjudice réparable peut consister par exemple dans l’immobilisation du bien du vendeur, dans l’indisponibilité de la somme versée par l’acquéreur ou encore dans les frais exposés inutilement par ce dernier en vue de la conclusion de la vente annulée.
La victime d’un vice du consentement provoqué par la faute de son cocontractant a la possibilité de cumuler cette action en nullité de la vente avec l’action en responsabilité civile.
Il lui est permis, lorsqu’elle trouve avantage au maintien de la vente, de demander uniquement des dommages et intérêts.
Il s’en suit spécialement que le désistement de l’acheteur portant sur l’action en nullité pour dol ne le prive pas du droit de demander des dommages et intérêts (Cass. Comm. 18 octobre 1994 n°92-19.390).
Les dommages et intérêts peuvent également être demandés contre un tiers dès lors que ce dernier a contribué, par sa faute, à vicier le consentement du contractant victime, tel serait le cas en présence d’un manquement de l’intermédiaire professionnel à son devoir de conseil et d’information (pour l’engagement de la responsabilité civile du Notaire et de l’agent immobilier à la suite de la résolution de la vente immobilière) (Cass. 1ère Civile 26 mars 1996 n°94-12.228).
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Maître Xavier MARTINEZ se tient à la disposition de tout particulier, professionnel, personne physique, personne morale concernant des informations, des conseils ou en cas de contentieux portant sur la vente immobilière.
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