10 Jan AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN – PARIS : VENTE ET GARANTIE DES VICES CACHES
AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN – PARIS : VENTE ET GARANTIE DES VICES CACHES
La garantie des vices cachés est celle qui est la plus connue des usagers du droit.
Néanmoins, il convient de rappeler sa définition.
« Le vendeur est tenu de garantir les défauts de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon l’article 1641 du Code Civil).
Le défaut de la chose doit répondre à plusieurs conditions :
- Le caractère impropre à sa destination.
À titre d’exemple en matière immobilière, il a été considéré que constituaient des vices cachés les fondations défectueuses, la présence de thermites, l’absence de vide sanitaire sous un plancher.
- Le vice doit être caché, c’est-à-dire occulte et non apparent.
En d’autres termes, lorsque l’acquéreur n’avait pas la possibilité de le découvrir par un examen normal de l’immeuble.
- Le vice doit être antérieur à la vente,
- Le vice doit être imputable à la chose.
En d’autres termes, aucune garantie n’est due si le dommage résulte soit d’une mauvaise utilisation, soit d’une usure anormale et prolongée de la chose.
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La législation récente a prévu d’intenter une action en nullité pendant un mois en cas d’absence de renseignement sur la superficie d’un lot de copropriété ou sur l’existence ou non d’un bornage d’un terrain à bâtir, soit il y a impossibilité pour le vendeur de pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés en présence :
- D’amiante (Article L.1334-13 du Code de la Santé Publique),
- De plomb dans les peintures (Article L.1334-6 du Code de la Santé Publique),
- De thermites en l’absence de communication d’un état relatif à la présence de thermites dans le bâtiment,
- De sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité à la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique si l’information concernant ce sinistre n’est pas mentionné dans la vente (Article L.125-5 du Code de l’Environnement),
- D’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) si ce n’est pas annexé à l’avant contrat et à la vente, en l’absence du dernier état de pollution des sols que l’exploitant est tenu de réaliser à chaque changement notable des conditions d’exploitation (Article L.512-18 du Code de l’Environnement),
- D’une installation privative de gaz naturel de plus de 15 ans en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un état sur la conformité de l’installation (Article L.134-6 du Code de la Construction et de l’Habitation),
- D’une installation privative d’électricité de plus de 15 ans en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un état de l’installation intérieure de l’électricité (Article L.134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation),
- D’une installation d’un assainissement non collectif en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un diagnostic établi par le service public d’assainissement non collectif (Article L.1331-11-1 du Code de la Santé Publique),
En outre, en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un état des risques naturels, miniers et technologiques (Article L.125-5 du Code de l’Environnement), l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au Juge une diminution du prix (Article L.271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).
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Par ailleurs, concernant les délais d’action de droit commun, le bref délai, initialement connu sous l’article 1648, a été modifié par ordonnance du 17 février 2005 pour fixer celui-ci à 2 ans.
Pour les ventes régularisées avant le 17 février 2005, l’acquéreur doit agir dans un bref délai.
Pour toutes les ventes signées depuis le 17 février 2005, l’action est de 2 ans.
Enfin, il existe un cas général d’exonération concernant les vices cachés ; il s’agit de l’acquisition par un marchand de biens qui, de par sa qualité de professionnel, ne peut pas se prévaloir de la clause de non garantie qu’il aurait pu introduire dans l’acte (Cass. 3ème Civile 3 janvier 1984).
À défaut, s’agissant d’une acquisition par un particulier, il s’agirait très vraisemblablement d’une clause abusive prohibée par les dispositions de l’article L.132-1 du Code de la Consommation.
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Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre entière disposition pour évoquer l’ensemble de ces sujets.
Il est joignable au 09-83-43-24-30 et/ou 06-67-43-73-16.
En cas de non réponse sur le téléphone portable, il est conseillé d’appeler sur le téléphone fixe en raison des rendez-vous et déplacements.