29 Déc AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : LOGEMENT DECENT
AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : LOGEMENT DECENT
Maître Xavier MARTINEZ, avocat situé à PANTIN, près de BOBIGNY, le PRE-SAINT-GERVAIS, PARIS et LES LILAS, intervient très fréquemment en matière de baux d’habitation.
Le thème est l’obligation d’assurer une jouissance paisible.
Le propriétaire-bailleur, selon l’article 1719 du Code Civil, doit assurer la jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail.
Il doit ainsi s’abstenir de toute action qui pourrait causer un trouble de jouissance au preneur.
En d’autres termes, il ne peut pas imposer des conditions de jouissance au preneur distinctes de celles qu’il a pu offrir lors de la conclusion du contrat de location.
Le bailleur ne peut pas non plus priver le preneur de la possibilité d’héberger ses proches sur le fondement du respect de la vie familiale, ni porter atteinte au respect dû à sa vie privée (Cour de Cassation 3ème Civile 25 février 2004).
Cependant l’article 1724 du Code Civil prévoit que : « Si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. »
En d’autres termes, le locataire doit accepter les travaux urgents en dépit de son atteinte à la jouissance du logement.
Au-delà d’une durée de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont il aura été privé.
Les dispositions étant d’ordre légal, les clauses limitatives différentes garanties du bailleur, comme son obligation d’entretien ou de réparation sont d’ordre public.
En ce qui concerne les clauses conventionnelles entendant décharger le bailleur de garantir son fait personnel, il ne fait pas de doute que le caractère impératif de la loi impose leur nullité.
Sous l’empire de la loi de 1989, les Tribunaux ont plusieurs fois prononcé la nullité de la clause prônant que le preneur fait son affaire personnelle des troubles de fait qui pourraient lui être causés.
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Concernant l’obligation de réparation du propriétaire-bailleur, celle-ci trouve sa limite notamment dans les obligations d’entretien du locataire.
Si le désordre résulte d’un défaut d’entretien, il appartient au locataire de prendre en charge la réparation.
Par ailleurs, l’obligation d’entretien du bailleur ne lui impose pas d’améliorer le logement (Cass. 3ème Civile 13 mai 1992).
De la même manière, le locataire peut obtenir la résiliation du contrat de bail dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas exécuté les travaux de remise en état auxquels il a été condamné par décision judiciaire (Cass. 3ème Civile 24 novembre 1993).
Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition pour toute consultation relative au thème des baux d’habitation.
Il est joignable au 09-83-43-24-30 et/ou 06-67-43-73-16.
En cas de non réponse sur le téléphone portable, il est conseillé d’appeler sur le téléphone fixe en raison des rendez-vous et déplacements.