04 Jan AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : BAIL COMMERCIAL – GROS TRAVAUX !
AVOCAT 93 / BOBIGNY – PANTIN : BAIL COMMERCIAL – GROS TRAVAUX !
En matière de bail commercial, il était communément d’usage, avant la loi Pinel, que les gros travaux prévus à l’article 606 incombaient exclusivement au preneur commercial.
Systématiquement, le bailleur-commercial faisait stipuler une telle clause.
Cela avait pour contrepartie la propriété dite commerciale du preneur.
Il est vrai que le bailleur-commercial éprouve des difficultés sérieuses à obtenir la restitution de son local dans sa jouissance lorsque le bail commercial a été régularisé.
De la même manière lorsque le bailleur-commercial souhaite obtenir restitution de son local concernant sa jouissance, il est contraint de proposer une indemnité d’éviction.
De même, en cas de location, le principal obstacle à la rentabilité locative est afférent aux coûts des travaux.
Dans les travaux, il existe plusieurs catégories :
- L’entretien simple incombant au locataire-commerçant et n’ayant donc aucun impact sur la rentabilité locative,
- Les moyens travaux incombant le plus souvent soit au preneur-commercial, soit à défaut au propriétaire-bailleur lorsque le bail n’a pas fait l’objet de stipulations particulières de ce chef,
- Les gros travaux.
Avant la loi Pinel, le bail commercial constituait par essence l’investissement locatif l’un des plus rentables compte tenu du fait que le bailleur-commercial mettait à disposition ledit local moyennant un loyer conforme au marché, tout en exigeant un dépôt de garantie ab initio d’au moins un trimestre, ce qui constitue pour lui une certaine garantie en termes de non-paiement de loyer.
De la même manière, le bail commercial est extrêmement flexible dans sa résiliation.
Il n’est soumis à aucune trêve hivernale.
De la même manière, le locataire-commerçant utilise le local comme un outil d’exploitation.
Sans outil, celui-ci est au risque de perdre son fonds de commerce, c’est-à-dire son activité en son entier.
Pour tenter de rééquilibrer les relations, la loi Pinel a imposé que les baux ne pouvaient plus rendre débiteur le locataire-commerçant de l’article 606 qui constitue les gros travaux (clos et couvert).
Or, les gros travaux constituent l’élément le plus négatif de la rentabilité locative.
Il est impossible, ou quasiment impossible, de pouvoir amortir le coût des gros travaux par la perception de loyers.
Le législateur a donc rééquilibrer les opérations en imposant le caractère non écrit d’une telle clause qui imposerait au locataire-commerçant la prise en charge des travaux de l’article 606.
En revanche, il est possible d’aménager les modalités de l’article 606.
En l’espèce, un exemple récent prévoit :
- « Sauf clause expresse, le ravalement prescrit par l’administration pèse sur le bailleur-commercial : la clause du bail mettant le ravalement à la charge du locataire-commercial ne suffit pas à faire peser sur lui le coût de ce ravalement lorsque celui-ci, même décidé en Assemblée Générale des copropriétaires, a été édicté par une injonction de l’autorité administrative. » (Cass. 3ème Civile 15 juin 2023 n°21-19.396).
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Enfin, en matière d’actualité de baux commerciaux, il a été décidé que l’article L.145-7-1 du Code de Commerce, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire par l’article L.145-4 du Code de Commerce, n’est pas applicable aux baux renouvelés et soumis au seul article L.145-12 du même Code. (Cass. 3ème Civile 7 septembre 2023 n°21-14.279).
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Maître Xavier MARTINEZ se tient à votre disposition, son Cabinet étant situé à PANTIN, pour toute consultation au titre des baux commerciaux, que ce soit dans l’intérêt d’un propriétaire-bailleur ou d’un locataire-commerçant.
Il est joignable au 09-83-43-24-30 et/ou 06-67-43-73-16.
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