20 Déc AVOCAT 93 – BAIL COMMERCIAL
AVOCAT 93 – BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est un acte extrêmement important tant pour le propriétaire-bailleur que pour le locataire-commerçant.
Le bail commercial constitue souvent un loyer bien plus élevé qu’un bail d’habitation.
Il permet donc au propriétaire-bailleur de s’assurer un revenu locatif souvent plus important, ce d’autant plus que la résiliation du bail commercial est bien plus aisée que la résiliation d’un bail d’habitation.
En effet, le bail commercial n’est pas soumis aux règles protectrices de l’habitation, notamment la trêve hivernale.
D’un autre côté, le bail commercial constitue un élément essentiel pour le locataire-commerçant puisqu’il s’agit d’une valeur composée par le droit au bail.
En d’autres termes, plus le droit au bail est d’une certaine valeur plus les fonds générés par l’exploitation du bail commercial devraient être plus conséquents.
D’un autre côté, si le locataire-commerçant perd son droit au bail en ne réglant pas son loyer ou en ne respectant pas les dispositions du bail commercial, il risque, à tout moment, de perdre son activité.
En effet, sans bail commercial, il est impossible de pouvoir exploiter, sauf à bénéficier d’une activité où le local commercial n’a que très peu d’impact et ne constitue en réalité qu’une adresse afin de rassurer la clientèle.
À défaut, le bail commercial une fois résilié risquerait d’entraîner le dépôt de bilan (la faillite) de l’exploitant.
Des moments forts du bail commercial sont à déterminer :
- Le moment de sa conclusion qui implique parfois le paiement d’un droit d’entrée ;
- Sa conclusion peut également résulter soit de la cession d’un fonds de commerce, soit de la cession d’un droit au bail auquel cas le consentement du propriétaire-bailleur est indispensable.
Lors d’une cession de fonds de commerce, le propriétaire-bailleur ne peut s’opposer à la vente.
En revanche, il peut aménager les modalités de la cession telles qu’exiger que la cession intervienne en vertu de tel Avocat ou en vertu d’un Notaire.
Il convient également de l’appeler à concourir à la signature de l’acte.
En d’autres termes, le bail commercial et les rapports entre locataire-commerçant et propriétaire-bailleur sont parfaitement indispensables.
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En cas d’impayé, il suffit de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’assigner devant le Juge des Référés du lieu de la situation de l’immeuble afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail.
La procédure d’expulsion implique une ordonnance de référé.
En revanche, il pèse sur le propriétaire-bailleur une obligation essentielle, à savoir celle de faire respecter la destination du bail.
En d’autres termes, il est extrêmement dangereux et déconseillé de régulariser un bail commercial pour une activité de restauration si le local ne bénéficie pas d’un extracteur.
Il existe une jurisprudence abondante.
Néanmoins, le raisonnement vaut pour tous les commerces.
Maître Xavier MARTINEZ, Avocat au Barreau de la Seine-Saint-Denis (PANTIN) reste à votre disposition que vous soyez propriétaire-bailleur ou locataire-commerçant.
Le cabinet est situé 5, rue Gutenberg – 93500 PANTIN (métro Hoche – ligne 5). Il est joignable au 09.83.43.24.30.