AVOCAT 93 BAIL COMMERCIAL

Bail commercial

La fixation conventionnelle du loyer entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer : La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement. En l'espèce, la CRPNPAC, aux droits de laquelle se trouve la SCI Gruasses investissements, a concédé à la société Galerie Lelong deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus. Le 17 janvier 2012, la bailleresse a engagé une procédure en fixation des loyers révisés. La locataire a initié, le 21 février 2013, une procédure en renouvellement des deux baux à compter du 1er avril 2013 aux conditions antérieures. Par deux avenants du 7 mars 2014, les parties ont mis fin aux procédures de révision et réajusté les loyers à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 mars 2013. La bailleresse a demandé la fixation à la valeur locative des loyers du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013. La locataire fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la bailleresse et se pourvoit en cassation reprochant à la cour d'appel d'avoir violé les articles L. 145-34, dans sa rédaction applicable à l'espèce, et R. 145-8 du Code de commerce. La Cour de cassation rejette les pourvois et déclare non fondé le moyen suivant lequel ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusions d'un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties, (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2018, 17-11.866 17-11.867, Publié au bulletin)

Le bail dérogatoire conclu après un bail commercial et pour les mêmes locaux est valable :

Les parties à un bail commercial peuvent valablement conclure, à son expiration, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux, (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 février 2018, 16-23.122, Inédit)

Point de départ des intérêts dus sur les rappels de loyer après une fixation judiciaire :

Les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention. Pour rejeter la demande de la bailleresse au titre des intérêts et de la capitalisation, l'arrêt retient que le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile permettant la variation automatique du loyer de nature à éviter que se crée un différentiel de loyer tel qu'il résulte de la présente fixation par rapport au loyer fixé au bail expiré. En statuant ainsi, après avoir fixé à une certaine somme le loyer du bail renouvelé, alors que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix, la cour d'appel a violé l'article 1155 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018, 16-26.514, Publié au bulletin)

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